[주택담보대출] LTV, DTI, DSR 알아야 대출금 예상 가능

계속 바뀌는 대출 정책에 ‘내가 돈을 빌릴 수 있다는 건지, 없다는 건지’ 헷갈릴 때가 많다. 이때 자주 등장하는 LTV, DTI, DSR 3가지 개념만 제대로 알아도 얼마나 대출받을 수 있는지 예상하기 편해진다.

▶ LTV

집을 사기 위해서는 ‘주택담보대출’을 많이 받아요. 내가 살 집을 담보로 금융기관에서 돈을 빌리는 건데 이때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV(주택담보대출비율)라고 한다. 만약 5억 원짜리 집을 사기 위해 집을 담보로 4억원을 빌렸다면, LTV는 80%가 되는 거다.

▶ DTI

소득에 비해 빚을 갚을 능력이 얼마나 되는지 알아보는 지표이다. 1년간 갚아야 할 주택대출의 원금+이자를 연소득으로 나눈 후 100을 곱해 구한다. 일반적으로 DTI가 낮을 때 빚을 갚을 능력이 높다고 판단한다.

▶ DSR

개인이 가지고 있는 모든 빚을 기준으로 빌릴 수 있는 돈의 상한선을 정하는 것이다. 이때에는 주택담보대출뿐만 아니라 학자금대출, 마이너스대출*, 자동차할부, 카드론 등 모든 대출의 원리금을 합한 것을 기준으로 연소득 대비 일정 비율(%)까지 대출해 준다.
* 마이너스대출은 빌린 금액이 아닌 한도금액, 즉 사용할 수 있는 마이너스대출 한도 전체를 더한다.

☆ DTI, DSR 비슷해 보이는데 다른 건가?

다르다. 

DTI는 주택담보대출의 원리금만 더하지만 DSR은 한 사람이 가진 거의 모든 빚을 더해 빌려줄 수 있는 돈을 정한다는 점에서 더 강력한 대출 규제라고 할 수 있다.

▶ 신용대출 필요하면 DSR을 알아야 한다

개인의 총 대출 금액이 1억원을 넘으면, DSR 40%까지만 대출받을 수 있기 때문이다. 1년간 갚는 원리금이 연소득의 40%(비은행 50%)를 넘어가게 대출받을 수 없다.  (전세대출, 중도금대출, 소액 신용대출 등은 제외).

연봉까지만 빌릴 수 있던 신용대출을 연봉의 2~3배까지 빌릴 수 있도록 허용해 주었지만, 사실상 필요한 돈이 1억원 이상이라면 DSR 40% 내에서만 빌릴 수 있다. 상대적으로 연소득이 적은 청년층에 영향이 클 수밖에 없다.

• 일시적으로 한도를 높이는 법: 연소득이 높아지거나, 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 되는데 최근 나온 10년 만기 신용대출 등을 이용해 매년 내는 원리금 부담을 줄이면 일시적으로 한도를 높일 수 있다. 

☆ 주택담보대출 필요하면 LTV, DTI, DSR 모두 알아야 한다

부동산은 크게 투기과열지역과 조정대상지역, 그리고 둘 다 아닌 지역(비규제지역)으로 나눌 수 있다. 일반적으로 무주택자라면(총대출액이 1억원이 넘는다면 DSR 규제는 무조건 적용된다),

◈ 투기지역 및 투기과열지구

• 집값(시세 기준)이 9억원 이하라면 LTV 40%를, 9억원 초과라면 LTV 20%를 적용받아요. 예를 들어 시가 14억원인 집을 담보로 대출을 받는다면 {9억원x40%) + (5억원x20%) = 4.6억원을 빌릴 수 있다.
• 다주택자이거나, 1주택자라도 시세가 15억원이 넘는 집을 사면 주택담보대출을 받을 수 없다.
• 총대출액이 1억원이 안 돼서 DSR 규제를 안 받는다면 DTI는 40%도 적용된다.

◈  조정대상지역

• 집값이 9억원 이하라면 50%, 9억원 초과라면 30%를 적용받고  LTV 한도는 최대 4억원이다.
• 마찬가지로 다주택자, 15억원 초과 아파트는 주택담보대출을 받을 수 없다.
• 총대출액이 1억원이 안 돼서 DSR 규제를 안 받는다면 DTI는 50%가 적용된다.

◈  비규제지역

• 집값과 상관없이 LTV 70%까지 받을 수 있다.
• 총대출액이 1억원이 안 돼서 DSR 규제를 안 받고 집이 수도권에 있다면 DTI 60%가 적용된다.

◈  서민실수요자의 요건은 덜 까다롭다.

무주택세대주, 부부합산 연소득 9000만원 이하(생애최초구입자는 1억원 미만), 주택가격 투기과열지구 9억원 이하 조정대상지역 8억원 이하를 모두 충족하는 경우 ‘서민실수요자’로 분류된다. LTV가 최대 20%p씩 완화된다.

특히 LTV 우대혜택이 없었던 투기과열지구 6~9억원 구간은 50%, 조정대상지역 5~8억원 구간은 60%로 10%p씩 완화되고 DTI는 60%이다. 최대 4억원까지 빌릴 수 있고, DSR 40% 규제가 적용된다.

☆ 생애최초로 주택을 구입한다면 LTV 80%가 적용된다.

새 정부가 들어오면서 주택이 있는 지역이나 주택 가격과 상관없이 LTV 80%를 적용받도록 하겠다고 했다.

대출한도도 최대 6억원으로 늘어났지만  DSR 규제는 똑같이 있기 때문에 LTV가 늘어나더라도 실질적으로 받을 수 있는 대출 한도에는 영향이 미미할 것이라는 의견이 많다.